deel 1

Argentinië heeft een nieuwe president, Javier Milei en de beste man is nogal een typetje (foto). Als hem ook maar iets linksig wordt voorgeworpen, dan slaat Tourette toe, wat tezamen met de Argentijnse gave van lichamelijke expressie, tot een mooie show leidt. Er waren daarom maar weinig mensen die Milei begin vorig jaar goede kansen toedichtten om de nieuwe president te worden. Maar door de polemiek zijn vele mensen verblind geweest voor de inhoud van zijn tirades en misten zij dat Milei een gevoelige snaar raakte bij het Argentijnse electoraat. In een driedelige vogelvlucht over wat Milei wil, en waar, wanneer en waarom Argentinië is afgegleden van 7 rijkste natie ter wereld naar de 65ste plek, zal de lezer worden meegenomen met pikante verhalen over corruptie, illegale wapendeals, oorlog, politieke intriges en moord.

Ditmaal weer eens een uitstapje naar een niet financieel onderwerp. Alhoewel hetgeen wat hieronder beschreven wordt wel degelijk een mogelijke context weergeeft waarin ook het financiële spel zich voltrekt.

De Westerse wereld verandert en de beschikbare meningen en keuzes zijn steeds meer zwart-wit (of moet ik dat tegenwoordig pigmentverwend-blank noemen?). Waar er eerst ruimte was voor nuance, lijkt er nu meer sprake van een “vriend, of anders vijand” mentaliteit.

Deze polarisering is ook goed beschreven door Ray Dalio, de oprichter en voormalig manager van ’s werelds grootste hedgefund Bridgewater. In zijn boeken en artikelen op LinkedIn heeft hij hierover vaak geschreven en ook op dit blog zijn Rays denkbeelden aan bod gekomen. Zijn stellingname is dat wereldmachten komen en gaan en dat de VS nu haar positie aan het kwijtraken is. Dit proces kan overigens heel lang duren en er valt het nodige af te dingen op Rays optimistische China scenario (zoals eerder al beschreven op dit blog). Maar velen zijn het er wel over eens dat de Westerse wereld, onder aanleiding van de VS, een rijk in verval is. In dat neergaande proces zijn er niet alleen meer conflicten (zowel intern als extern), maar deze worden steeds minder vaak minnelijk opgelost; er wordt niet meer naar de verschillende meningen gekeken om uiteindelijk bij een compromis te komen. In plaats daarvan, duwt de bovenliggende partij haar agenda ongewijzigd door.

In dit polariserende proces is er steeds minder ruimte voor het “redelijke’ midden en worden mensen geforceerd om één kant te kiezen. De ene kant stimuleert het samenklonteren aan de andere kant. Kijk maar naar de Nederlandse verkiezingen; Timmermans zorgde voor de stemmen op Wilders, en Wilders voor de stemmen op Timmermans.

Sassen ziet het somber in

Vorige week werden de ins and outs van de waarderingsmodellen besproken die in de commerciële vastgoedsector worden gebruikt. Potentiële kopers en verkopers kunnen elkaar nu nog niet echt vinden omdat ze verschillende visies hebben op de risicovrije rente die in de waarderingsmodellen gebruikt dient te worden. Feit is dat de huidige risicovrije rente flink is gestegen en als men deze in de waarderingsmodellen zou gebruiken, dat commercieel vastgoed veel minder waard is dan eerder gedacht. 

Op dit moment is er dus een soort patstelling tussen kopers en verkopers en de deals die de markt  heeft gezien, zijn dan ook allemaal geforceerde deals; de financiering moest nu worden vernieuwd, waardoor de veel lagere waardering maar al te duidelijk werd. Zo nam Deutsche Bank recent een verlies van $350 miljoen op een commercieel vastgoedpositie en werd er een gebouw wat voor $90 miljoen recent was neergezet, verkocht voor $16 miljoen in een faillissementsveiling!

Het is weer eens tijd om de vinger aan de pols te leggen bij Amerikaans vastgoedland. Er zijn al verschillende bijdrages geweest op dit blog en er zijn weer wat interessante ontwikkelingen te melden die op een mogelijke vastgoedcrisis wijzen. Het ligt aan de Fed (en inflatie!) en of het zover gaat komen... Vandaag deel 1.

Party like it's 2007

In 2008 had de wereld te maken met de kredietcrisis. Er waren schulden gemaakt door partijen die deze niet konden dragen, waardoor uiteindelijk de handjes in de lucht gingen en de banken een groot probleem hadden. Nu 15 jaar later zijn we wat bankreguleringen rijker, maar het probleem is uiteindelijk opgelost met het probleem: meer schulden. Dit was al potentieel problematisch voor Corona, en dus nu na al die hulppakketten al helemaal. En zelfs de wereldmacht VS lijkt inmiddels gevangen te raken in een gevaarlijke schuldspiraal.

Er is al een tijdje de verhaallijn dat er enorme hoeveelheden liquiditeit aan de Amerikaanse markt onttrokken zijn door het verkrappende beleid van de Amerikaanse centrale bank (de Fed). Het mysterie is echter dat aandelen het nog prima doen en de grote correctie maar uitblijft. Hoe zit dat?

De vaste lezer van het GeldBlog weet al een beetje hoe de vork in de steel zit; de Fed mag dan wel begonnen zijn met QT en het verhogen van de rente, maar er zijn ook tegenkrachten aan het werk. Hierdoor geven de liquiditeitsplaatjes (M2 geldhoeveelheid) zoals hierboven een te negatief beeld. Nou is deze grafiek over een lange periode (sinds 2007) en lijkt de daling gering, maar sinds het hoogtepunt in april 2022, is de liquiditeit met 1,1 biljoen dollar afgenomen; geen klein bier dus. Ook het tempo waarin de afname plaatsvindt is hoog te noemen.

De Fed doet dit met name door het omgekeerde van QE (quantitative easing) te doen, namelijk QT (u raadt het al, quantitative tightning). In plaats van het opkopen van (voornamelijk) Amerikaanse staatsobligaties (waardoor de houders dus met cash komen te zitten dat ze dan weer investeren in de markt), gebeurt nu het omgekeerde. Door het verkopen van de staatsobligaties die de Fed in bezit heeft door de QE van de afgelopen jaren, onttrekt zij nu liquiditeit uit de markt (omdat de markt nu geld betaalt voor deze obligaties).

RIP

De vlag gaat uit bij vele economen en beleidsmakers, want de hoge inflatie is bijna weggewerkt. De personen die dit zeggen, zijn dan veelal dezelfde personen die zeiden dat er geen hoge inflatie zou zijn in 2021, en toen deze wel verscheen zeiden ze in koor dat het transitory (tijdelijk) was. U raadt het al, ze zitten er weer naast. Lang leve inflatie!

Het was dan ook mijn favoriete, “Nobel”-prijs winnende econoom, die van de week een feestelijk bericht op X plaatste. Zonder alle essentiële goederen en diensten, is er namelijk geen inflatie! Kijk, die kan zo de politiek in!

Met enorme Amerikaanse begrotingstekorten en de daarmee samenhangende toename in de staatsschulden en super lage werkloosheid, hoe kan men in godsnaam denken dat het inflatiemonster is bedwongen? Al dat geld wordt door de overheid uitgegeven en creëert dus een enorme vraag in de economie.

De financiële pers staat nu vol met artikelen dat China Amerikaanse staatsobligaties aan het dumpen is en dat daarom de Amerikaanse rentes omhoog spuiten. Het einde van Amerika zou zowat voor de deur staan. Alhoewel Amerika echt wel veel problemen heeft, is een China dump er niet één van.

Eerst even uitleggen hoe obligaties werken, want niet iedere lezer zal begrijpen hoe deze instrumenten bewegen. Grofweg, een obligatie is gewoon een schuldbekentenis waarop staat wanneer de lening wordt terugbetaald en hoeveel rente (coupon) je mag ontvangen per jaar; deze bedragen zijn geprint op de obligatie. Nu zijn er twee markten die uit elkaar gehouden dienen te worden in deze context: de primaire en secundaire markt. Als Amerikaanse regering geld wil lenen, dan geeft het een staatsobligatie uit. Stel dat de staat dus $1.000 wil lenen, dan geeft een investeerder de $1.000 aan de staat en krijgt hij daar een staatsobligatie voor terug, stel met 10% rente (coupon) en terugbetaling van de $1.000 10 jaar later. Dit is een 10 jaars obligatie. De transactie tussen de staat en de investeerder behoort tot de primaire markt. Als de investeerder de staatsobligatie (obligatiehouder) na 2 jaar wil verkopen aan iemand anders, dan kan dat, en dat is een transactie in de secundaire markt (denk maar aan tweedehands). Bij deze laatste transactie, krijgt de staat dus helemaal geen geld; het is immers een transactie tussen 2 investeerders en de Amerikaanse staat zit daar helemaal niet meer tussen (de schuldbekentenis van de staat, wordt doorverkocht aan iemand anders).

De afgelopen weken was het nieuws weer eens onuitstaanbaar. Stuur zowat uit mijn auto getrokken, bureau doormidden gefacepalmd, PC het raam uit gedonderd; zo’n week was het. Zeg maar de natte droom van de Keynesianen met hun gebroken ruiten theorie. En het nieuws wat mij het vaakst zo beroerde, had betrekking tot de overheid (“no shit”, hoor ik u zeggen).

Zo gaat de overheid nieuwe leenstandaarden voor hypotheken invoeren. Het plan zal het mogelijk maken om meer te lenen als het huis een top milieulabel heeft. De logica is natuurlijk niet geheel afwezig, want lagere energielasten geven meer ruimte in het budget van de koper. Alleen is dit een eerste orde effect. De bijwerkingen, daar wordt niet of nauwelijks aan gedacht. Zo wordt de tweedeling in de markt tussen de hoogste labels en de rest vergroot. De koper van de toplabel huizen zal dus een veel hogere prijs gaan betalen omdat zij meer kunnen lenen (hogere schulden, yeah!). De verkopers zullen er blij mee zijn, maar de onderpandswaarde van de huizen met de niet hoogste labels zal er dus onder lijden, wat het verhogen van de hypotheek om deze huizen te vergroenen (het gestelde doel van de overheid) juist gaat belemmeren. Verder verandert deze maatregel alleen maar indirect de motivatie tot vergroenen; een maatregel die mensen meer dan normaal de hypotheek laat ophogen voor vergroening, zou een veel directe manier zijn om de beoogde doelen te halen. Dit doet mij deels denken aan het verhaal van de startersbonussen die de regering heeft ingevoerd, maar die juist het tegenovergestelde effect hebben.

Het moet wel verdiend worden

Enkele weken terug is er op het Geldblog al geschreven over de Italiaanse regering die de banken een extra winstbelasting wil opleggen. Uiteindelijk zijn wij niet zo verschillend, want tijdens Prinsjesdag kondigde de CU en GL/PvdA aan dat hun plannen om de armoede te bestrijden (hoger minimum loon en ongedaan maken prijsstijgingen openbaar vervoer à raison de >EUR 2 miljard) bekostigd moet worden door de banken extra te belasten. De banken maken immers miljarden overwinsten en de burgers nog meer belasten (bovenop de al aangekondigde plannen) is geen optie meer.

Wat dat betreft zijn banken een godsgeschenk voor politici; aan de ene kant zorgen zij voor de financiering van overheden, overheidsprojecten, bedrijven (meer belasting!) en particulieren (meer belasting!) , en aan de andere kant is het de ideale kop-van-jut als het nodig is. En ja, ondergetekende herinnert zich nog de bankencrisis begin deze eeuw en alle bailouts en het riedeltje dat winsten privaat waren en dat verliezen werden afgewend op het publiek. Dat was veelal een falen van regulering (die, ironisch genoeg, vaak juist de verkeerde impulsen gaf), slechte toezichthouders, fraude, en kortetermijndenken van sleutelfiguren in bankwezen en politiek. Verder had de overheid, op de korte termijn, alle belang bij groeiende banken (tegenovergestelde van de doom-loop). Totdat het fout ging… Maar dat is een verhaal voor een andere keer. Terug naar de dekking van het links groen Christelijke plan.

Het plan van de CU en GL/PvdA is gebaseerd op de absolute winsten van de banken en de aanname dat zij “overwinsten” maken. ING (meest recente kwartaal, EUR 2,16 miljard), Rabobank (EUR 2,5 miljard over het eerste half jaar), en ABN Amro (EUR 1,4 miljard in de eerste helft van 2023), hebben inderdaad miljardenwinsten. De getallen zijn inderdaad hoog, maar zoals de voorzitter van de Vereniging van banken juist stelde op BNR Nieuwsradio, relatief gezien normaal. Als men namelijk kijkt naar het rendement op eigen vermogen dan ligt deze tussen de 10% en 12%.